Оценка функционального (морального) устаревания зданий и сооружений

Природа и сущностьфункционального устаревания.

Виды функционального (морального) устаревания зданий,сооружений и их помещений

Методики расчета функционального устаревания

Примеры расчета функционального устаревания

Устранимое функциональное устаревание (УФУ)

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ№ 1

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 2

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 3

Неустранимое функциональное устаревание (НФУ)

 

В Российской Федерации, как и в г. Санкт-Петербурге,здания и сооружения проектировались и строились в разные года и столетия. В обозримыхинтервалах исторического периода жизнедеятельности человечества действовалиразные нормы и правила строительства, технологии строительного производства,исповедовалась различная эстетика, дизайн, менялись вкусы, взгляды,архитектурный стиль и т.п. В связи с этим, в настоящее время существующиеобъекты недвижимости, в большинстве своем, имеют явное функциональное(моральное) устаревание.

Прежде чем перейти к рассмотрению данного вопроса, хочется сделатьнебольшую ремарку в отношении используемой терминологии в различных статьях,книгах, и непосредственно самими оценщиками. Зачастую используется термин «функциональныйизнос»1 что,на мой взгляд, не корректно и не отражает самой сути процесса. В этой связи,возникает вопрос, может ли сама «функция» «изнашиваться»? Ответнапрашивается сам собой, функция может только «стареть» (устаревать), т.е.функциональное назначение объекта перестало соответствовать определеннымкритериям и показателям (рынку недвижимости, эргономическим, нормативнымтребованиям и т.п.) в силу ряда объективных факторов. Поэтому правильно икорректно использовать термин «функциональное (моральное) устаревание».2

Функциональное (моральное)устаревание объекта опенки — функция, зависящая и определяемая черезсоотношение соответствия разных существующих показателей (параметровэксплуатационных качеств) в объекте оценки современным показателям,требованиям, нормам, правилам и т.п.

Функциональное(моральное) устаревание объекта оценки — величина характеризующая степеньнесоответствия основных параметров эксплуатационных качеств (ПЭК)(эксплуатационно-технических характеристик (ЭТХ)), определяющих условияжизнедеятельности людей, объема и качества предоставляемых услуг современнымтребованиям. Функциональное устаревание в конечном итоге выражается в денежномэквиваленте (потеря в стоимости объекта недвижимости, вследствие необходимостипривлечения дополнительных затрат па устранение, имеющегося функциональногоустаревания).3

1 Большой Энциклопедический Словарь: Износ — изменение размеров, формы, массытехнического объекта или состояния его поверхности вследствие остаточнойдеформации от постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушенияповерхностного слоя при трении.

2 См. например,

1. «The Appraisal of RealEstate», eleventh edition, Appraisal Institute, 875 North Michigan AvenueChicago, Illinois 60611-1980 — на страницах 387-395 (FunctionalObsolescence = Функциональное Устаревание).

2. Толковый словарь В. Даля — Функцияж. математически обозначенье действий над количествами. | Физиол. отравленьечленами тела своих действий.

3. Большой Энциклопедический Словарь:

Функция (от латинского«functio» — исполнение, осуществление):

1) Деятельность, обязанность, работа; внешнее проявление свойств какого-либо объекта в данной системе отношений (например, Функция органовчувств, Функция денег).

2) Функция в социологии — роль, которую выполняет определенныйсоциальный институт или процесс по отношению к целому (например, Функциягосударства, семьи и т. д. в обществе).

3)Назначение, роль (иногда и значение) языковой единицы или элементаязыковой структуры (лингвистическое).

Функция (математическая):

1) Зависимая переменная величина.

2) Соответствие y = f(x) между переменными величинами, в силукоторого каждому рассматриваемому значению некоторой величины x(аргумента, или независимого переменного) соответствует определенное значениедругой величины у (зависимойпеременной, или функции). Такое соответствие может быть задано различнымобразом, например формулой, графически или таблицей (типа таблицы логарифмов). Спомощью Функции математическивыражаются многообразные количественные закономерности в природе.

3 см. «Международныестандарты оценки», «Европейские стандарты оценки».

Природа и сущность функционального устаревания.

В процессе проектирования и строительства, каждое здание и сооружение наделяется комплексомсвойств, учитывающие их функциональное назначение и которые объединяются винтегральное понятие — Параметры Эксплуатационного Качества (ПЭК) здания или сооружения, причем этисвойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянномвоздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных иприродно-климатических факторов.

Параметры Эксплуатационных Качеств -научно-обоснованные эксплуатационно-Профессиональный Монтаж конкретногоматериала, элемента, конструкции, инженерного оборудования, технических систем,среды обитания и т.п., а также их совокупность.

К параметрам эксплутационныхкачеств зданий и сооружений относятся:

надежность зданий и сооружений -определяется их безотказностью (безопасностью) в работе; долговечностью,прочностью, устойчивостью, взрывобезопасностью, пожаробезопасностъю,огнестойкостью, ремонтопригодностью и другими показателями;

комфортность (гигиеничность) среды, замкнутойограждающими конструкциями — определяется температурно-влажностным режимомпомещений, чистотой воздушной среды, зрительным и звуковым комфортом;

функциональная комфортность, определяется удобством деятельности и пребывания людей в зданиях исооружениях, с объемно-планировочной гармоничностью структуры и планировкипомещений с учетом эргономических требований;

эстетичность зданий (сооружений) — определяется их художественной выразительностью, отделкой иархитектурным решением.

Это далеко не полный перечень Параметров Эксплуатационных Качествзданий.

Вышеперечисленные свойства строительных элементов (конструкций)позволяют получить только качественные оценки зданий и сооружений. Дляполучения количественных оценок и придания зданиям и сооружениям тех или иныхсвойств, служат эксплуатационно-Профессиональный Монтаж , которыми наделяются конкретныестроительные элементы (конструкции), узлы, детали и места сопряжений, а также ивсе здание целиком.

Например, комфортность определяется тепло-влажностным режимомпомещений. Тепло-влажностный режим определяется температурой и относительнойвлажностью внутреннего воздуха помещений, которые в свою очередь определяютсятеплопроводностью, тепловой инерцией (массивностью), воздухопроницаемостью ивлажностью ограждающих конструкций (стен), а также перепадом температур междунаружной и внутренней поверхностями ограждающих конструкций и т.д.

В целом в зданиях и сооружениях необходимо различать Физическую и Функциональную (Моральную) Долговечность,которые предопределяются Параметрами Эксплуатационных Качеств (эксплуатационно-техническимихарактеристиками). Ниже в таблице показаны примеры соотнесениякачественных и количественных характеристик, определяющие физическую ифункциональную долговечности зданий и сооружений. Таких показателей существеннобольше и они устанавливаются строительными нормами и правилами (физическаядолговечность) и различными требованиями (функциональная долговечность).Функциональная долговечность определяется документами (нормами проектирования,нормалями планировочных элементов), которые задают минимально необходимые эргономические, санитарно-гигиенические,экологические требования и т.п.

Таблица№ 1

Примерысоотнесения показателей физической и функциональной долговечности

ФИЗИЧЕСКАЯ ДОЛГОВЕЧНОСТЬ (физический износ)

ПЭК

ЭТХ

прочность

несущая способность

деформативность

прогиб

герметичность

коэффициентпроницаемости (по жидкости и газам);

теплозащита

коэффициент теплопроводности, температура

акустические свойства

коэффициент звукопроводности

 

ФУНКЦИОНАЛЬНАЯ (МОРАЛЬНАЯ) ДОЛГОВЕЧНОСТЬ

(функциональное (моральное) устаревание)

 

КРИТЕРИИ

ПОКАЗАТЕЛИ

комфортность

Тёпло-влажностный режим

соответствие технологического процесса в здании современнымтребованиям

эргономические, санитарно-гигиенические, наличию предельно допустимыхконцентрацийв среде обитания и материалах и т.п.

архитектурные критерии (красота, эстетика, дизайн, интерьер ит.п.)

экспертная оценка (бальная или иная)

планировка помещений, зданий

например, площади помещений и их функциональная взаимосвязь,соотношение площадей

габариты; и т.п.

например, высота помещения

При определениивеличины функционального устаревания всегда необходимо ответить на вопрос:«Какому критерию (показателю) не соответствует конкретный конструктивныйэлемент (помещение, здание) и в чем это конкретно выражается?» и только послеэтого можно приступать к процедуре расчета самой величины. Некоторые из этихкритериев и показателей в качестве примеров рассмотрим далее по ходу изложенияматериала.

Критерии оценки4 -установленное проектом или нормативным документом количественное иликачественное значение параметра, характеризующего прочность, деформативность идругие нормируемые Монтаж строительной конструкции.

4 СП13-102-2003. Свод правил по проектированию и строительству. Правилаобследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Принят ирекомендован к применению в качестве нормативного документа в Системенормативных документов в строительстве постановлением Госстроя России от 21августа 2003г. № 153.

Рассмотрим определение функционального (морального) устаревания на примереодного из материальных активов, а именно объектов недвижимости при их оценке,как одной из наиболее существенной составляющей всех материальныхактивов любого предприятия.

Дляудобства изучения основных видов функционального устаревания зданий и сооруженийпроведем их классификацию в соответствии, с которой и будет осуществлено ихдальнейшее рассмотрение. На схеме № 1 представлена обобщенная классификацияосновных видов функционального устаревания.

Схема № 1. Основные виды функционального устаревания.

 

При оценке величины инвестиций в объекты недвижимости (затраты накапитальный ремонт, реконструкцию,модернизацию, перевооружение) всегда необходимо грамотно и правильнооценивать величину функционального устаревания, оценка которого требуетзначительных усилий по его определению и соответственно устранению в процессеремонтно-строительных мероприятий. Требуются совместные усилия ипрофессиональные знания инвесторов, проектировщиков и оценщиков для выявленияналичия функционального устаревания объектов. В первую очередь всем необходимочетко представлять и понимать, что функциональное устаревание оцениваетсявсегда через трудоёмкость выполнения тех или иных видов работ, которымисоздаются конкретные конструктивные элементы зданий (сооружений) и в итогетаких работ создается новый или обновленный объект. Именно трудоемкость и не вкоей мере в оценке функционального устаревания не участвуют показателистоимости самих материалов, изделий, конструкций, оборудования и т.п.Сравниваются в едином масштабе трудоемкость выполнения однотипных (аналогичных)видов работ, которые выполнялись рапсе по нормам и правилам, действовавшие впериод проектирования и строительства конкретного объекта и трудоемкость работв текущем времени по новым нормам и правилам, которые действуют в настоящеевремя.

Это очень важное положение для понимания и его использования припроведении всех необходимых расчетов.

Для того чтобы здания и сооружения долго служили людям и выполняли свою«функцию» необходимо проводить планово-предупредительные ремонтные мероприятия,направленные на поддержание нормальной их эксплуатации на протяжении всегопериода жизни (срока экономической жизни).

Нормальная эксплуатация5- эксплуатация конструкции или здания в целом, осуществляемая всоответствии с предусмотренными в нормах или проекте технологическими илибытовыми условиями.

Эксплуатационные показатели здания -совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических,экономических и эстетических характеристик здания, обусловливающих егоэксплуатационные качества.

Ремонтно-строительные мероприятия можно классифицировать по следующим видам:6,7

техническое обслуживание зданий (сооружений) — постоянное, непрерывное;

текущий ремонт (плановый и непредвиденный) — с определеннойпериодичностью;

капитальный ремонт (выборочный и комплексный) — с определеннойпериодичностью;

реконструкция зданий (сооружений).

5 СП13-102-2003.Свод правил по проектированию и строительству.Правила обследования несущих строительных конструкций зданий исооружений. Принят и рекомендован к применению в качестве нормативногодокумента в Системе нормативных документов в строительстве постановлениемГосстроя России от 21 августа 2003 г. № 153.

6 то же.

7 ВСН58-88(р). Нормы проектирования. Положение об организации и проведенииреконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектовкоммунального и социально- культурного назначения.

Текущий ремонт здания — комплексстроительных работ и организационно-технических мероприятий с целью устранениянеисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания иподдержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания -комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, поустранению физического и функционального (морального) устаревания, непредусматривающих изменение основных технико-экономических показателей зданияили сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельныхконструктивных элементов и систем инженерного оборудования здания.

Реконструкция здания -комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанныхс изменением основных технико-экономических показателей (функциональногоназначения, нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общейплощади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условийэксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физическогоизноса и функционального (морального) устаревания, для достижения новых целейэксплуатации здания.

Модернизация здания -частный случай реконструкции, предусматривающий изменение и обновлениеобъемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания старойпостройки и его функционально (морально) устаревшего инженерного оборудования всоответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами кэргономическим условиям проживания и параметрам эксплуатационных качеств жилых,общественных и производственных зданий.

В процессе эволюции человечества, развивалась и продолжает успешноразвиваться строительная индустрия (появились новые строительные материалы,новые технологические приемы, новые объемно-конструктивные решения,утверждаются вес возрастающие требования к объемно-конструктивным иобъемно-планировочным решениям, изменяются эргономические требования, которыеотражают минимально необходимые требования к различным зданиям, сооружениям ит.п.). Эргономические требования к различным зданиям и сооружениям с учетом ихфункциональною назначения представлены в своде правил под названием «Нормалипланировочных элементов».

Сегодня различные здания (сооружения), особенно промышленные, торговые,складские, многофункциональные общественно-деловые комплексы, возводят из такназываемых «облегченных» строительных конструкций (имеется ввиду использованиеметаллических конструкций, многослойных панелей и др., ранее металлическиеконструкции применялись в основном в уникальных объектах). А сегодня этиконструкции широко используются, и они соответствуют ныне действующимстроительным нормам и правилам, которые начали вводить в действие, начиная с1994 года. Следует отметить, что в период времени, начиная ориентировочно ссередины 50-х голов прошлого столетия, действовали нормы проектирования,которые позволяли проектировать и строить здания и сооружения несоответствующие эргономическим и другим требованиям. Таких примеров можнопривести множество. Например, для обеспечения теплозащитных функций (дляклиматического района Санкт-Петербурга) ограждающие конструкции (особенноздания первых массовых серий) из кирпича возводили толщиной 510 мм, а требуетсятолщина в 780 мм, из газобетонных конструкций толщиной 240 мм, а требуетсятолщина в 325 мм. Соответственно сегодня требуется в таких зданиях устраиватьдополнительную теплоизоляцию ограждающих конструкций для обеспечениякомфортности и помимо этого, что немало важно в рыночных условиях, обеспечениетепло-, энерго- и ресурсосбережения. Высота помещений в соответствии сдействующими тогда нормами проектирования разрешалась в 2,5 м, сегодня 2,7 м, апо эргономическим требованиям она должна быть не менее 3,2 м (пример, всездания старой постройки до середины 50-х годов, а сегодня появляются новыежилые здания с высотой помещений в 3,0 м).

В качестве иллюстрации других примеров, можно привести следующиепромышленные и торговые здания, построенные за последние годы:

— фабрики «Филипп Морис» на Волконском шоссе, «КокаКолла» па Московском проспекте;

— терминал и производственныекорпуса «Балтика» и примышленной зоне «Парнас»;

— корпус «Ленраумебель» впромышленной зоне «Парнас», там же «Пепси Колла»;

— современные торговые супермаркеты «Лента»,«Максидом», «Икея» и многие другие.

Приведённые примеры, наглядно демонстрируют, как развитие научно-технического прогресса влияет на строительную индустрию, прямо влияющую на экономику в целом и как экономика, в первую очередь через вопросы налогообложения и энергосберегающиетехнологии, влияют на рост темпа развития самого научно-технического прогресса. Эти процессы взаимосвязаны и не отделимы друг отдруга. Сегодня никому не нужны капиталоемкие (материалоёмкие — из железобетонныхконструкций) здания и сооружения, которые «утяжеляют» себестоимость производимой продукции, через налог на имущество, дополнительные эксплуатационныерасходы и т. п.

Поэтому, ориентировочно функциональное (моральное) устаревание можно оценить через рост темпа развития научно-технического прогресса,выраженного в процентах или долях.Известно, что рост темпа развитиянаучно-технического прогресса для разных отраслей хозяйства Российской Федерации измеряется исреднем от 2 до 8% и год, а для некоторыхотраслей, например, производство компьютерной техники — 50-80% в год, Для строительной индустрии рост темпа на развития научно-технического прогресса находится в диапазоне oт 2 до4% и год. До начала 90-хгодов темп был незначительным, но с введением рыночных взаимоотношений в стране наблюдался резкий скачек виспользовании в строительной индустриивсего нового, что человеческий разумнаработал за последние десятилетия.

В связи с этим, можно определитьориентировочную величину функционального устаревания зданий и сооруженийпо следующей формуле;

 где

Фу — величина функционального устаревания, руб;

ВС — восстановительнаястоимость здания, сооружения, руб;

i — величина, характеризующая годовое изменение ростаразвития научно-технического прогресса встроительной индустрии, для строительства различных пофункциональному назначению зданий и сооружений,в процентах (долях);

n — время, в годах.

Восстановительная стоимость определяется по текущей сметной стоимостивоспроизводства существующего объекта оценки, т.е. определяются все необходимыезатраты, для того, чтобы объект оценкимог бы быть построен заново как новый на дату проведения оценки.

Восстановительная стоимость — расчетныезатраты на воссоздание (воспроизводство, воспроизведение) оцениваемого объекта в современных условиях с использованием договорных цен илисметной стоимости по существующимрасценкам на проведение строительно-монтажныхработ, сметных цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины,оборудование, инвентарь и т.п., с сохранением всех параметров эксплуатационных качеств, присущих данному объекту оценки (с учётом эргономических,санитарно-гигиенических, экологических идругих норм и требований, действующих на момент ввода здания (сооружения) вэксплуатацию),

Рассмотрим применение данной формулы.

Допустим восстановительная стоимость (ВС) равна100 единиц, темп роста научно-техническогопрогресса (НТП) в среднем в годсоставляет 2%, время после вводездания в эксплуатацию находится в пределах от 1 до 50 лет (экономический срок жизни объектанедвижимости, как правило,находится в пределах порядка 50 лет).

Таблица № 2

Расчетвеличины Функционального устаревания

ВС

i, доля функционального устаревания, за год

n,время мосле вводя и эксплуатацию, год

Остаточная стоимость (линейная зависимость) (рис. 1)

Остаточная стоимость (зависимость, определяемая по формуле)

(рис. 1)

Абсолютная величина функционального устаревания, в 1 год (рис. 1)

Относительный  прирост величиныфункционального устаревания, в год (рис. 2)

ряд 1

ряд 2

ряд 3

ряд 1

1

2

3

4

5

6

7

100

0.02

1

98.00

98.0000

2.000000

0.020408

 

 

2

96.00

96.0400

3.960000

0.041233

 

 

3

94.00

94.1192

5.880800

0.062482

 

 

4

92.00

92.2368

7.763184

0.084166

 

 

5

90.00

90.3921

9.607920

0.106292

 

 

6

88.00

88.5842

11.415762

0.128869

 

 

7

86.00

86.8126

13.187447

0.151907

 

 

8

84.00

85.0763

14.923698

0.175415

 

 

9

82.00

83.3748

16.625224

0.199404

 

 

10

80.00

81.7073

18.292719

0.223881

 

 

11

78.00

80.0731

19.926865

0.248858

 

 

12

76.00

78.4717

21.528328

0.274345

 

 

13

74.00

76.9022

23.097761

0.300352

 

 

14

72.00

75.3642

24.635806

0.326890

 

 

15

70.00

73.8569

26.143090

0.353969

 

 

16

68.00

72.3798

27.620228

0.381601

 

 

17

66.00

70.9322

29.067823

0.409797

 

 

18

64.00

69.5135

30.486467

0.438569

 

 

19

62.00

68.1233

31.876738

0.467927

 

 

20

60.00

66.7608

33.239203

0.497885

 

 

21

58.00

65.4256

34.574419

0.528454

 

 

22

56.00

64.1171

35.882930

0.559647

 

 

23

54.00

62.8347

37.165272

0.591477

 

 

24

52.00

61.5780

38.421966

0.623956

 

 

25

50.00

60.3465

39.653527

0.657098

 

 

26

48.00

59.1395

40.860456

0.690916

 

 

27

46.00

57.9568

42.043247

0.725424

 

 

28

44.00

56.7976

43.202382

0.760637

 

 

29

42.00

55.6617

44.338335

0.796569

 

 

30

40.00

54.5484

45.451568

0.833233

 

 

31

38.00

53.4575

46.542537

0.870646

 

 

32

36.00

52.3883

47.611686

0.908823

 

 

33

34.00

51.3405

48.659452

0.947778

 

 

34

32.00

50.3137

49.686263

0.987529

 

 

35

30.00

49.3075

50.692538

1.028091

 

 

36

28.00

48.3213

51.678687

1.069480

 

 

37

26.00

47.3549

52.645113

1.111714

 

 

38

24.00

46.4078

53.592211

1.154811

 

 

39

22.00

45.4796

54 520367

1.198786

 

 

40

20.00

44.5700

55.429960

1.243660

 

 

41

18.00

43.6786.

56.321360

1.289449

 

 

42

16.00

42.8051

57.194933

1.336172

 

 

43

14.00

41.9490

58.051035

1.383849

 

 

44

12.00

41.1100

58.8900I4

1.432499

 

 

45

10.00

40.2878

59.712214

1.482142

 

 

46

8.00

39.4820

60.517969

1.532798

 

 

47

6.00

38.6924

61.307610

1.584488

 

 

48

4.00

37.9185

62.081458

1.637232

 

 

49

2.00

37.1602

62.839829

1.691053

 

 

50

0.00

36.4170

63.583032

1.745973

Самоеглавное, для того чтобы воспользоватьсяприведенной формулой 1, необходимоточно определить годовой темп роста научно-технического прогресса в строительной области в целом и секторе (жилищном, торговом, офисном,производственном) складском, физкультурно-оздоровительноми т.п.), к которому относится конкретныйобъект оценки (объект недвижимости). Это не всегда представляетсявозможным в силу недостаточности исходных данных публикуемых в открытойпечати. Можно констатироватьтолько факт, что в 90-е года произошелрезкий скачкообразный рост внедрения всего передового, нового, прогрессивного, что,накопил за долгие годынаучно-технический потенциал нашей страны и стран мира в целом в строительной индустрии. В этом периодвремени в Российской Федерации появились новые материалы, изделия, технологии, которые широкоиспользуются сейчас в практикестроительства. Изменилась культура производства строительно-монтажных и особенно отделочных работ. Все это вместе взятоеи предопределило существенный ростнаучно-технического прогресса в строительной индустрии,

Для наглядности демонстрации изменения величины функционального устаревания а соответствии с приведенной таблицей № 2 столбцы 4-6 и 7 построим графики полученных зависимостей. Данные графикипредставлены на рис. 1 и рис.2

Рис. 1

Пояснения к приведенному графику.

Ряд 1. Если темп роста НТП будет изменяться (увеличиваться) каждый годв среднем на 2%, то мы будем иметь линейную зависимость изменения остаточнойстоимости здания, вследствие функционального устаревания объекта недвижимостина протяжении 50 лет (по такой зависимости происходит амортизация основныхсредств, в целях налогообложении)8.

8Часть II, ст.259, Налоговый Кодекс РФ

Ряд 2. Реально же изменениеостаточной стоимости объекта недвижимости, вследствие функционального устареванияна протяжении 50 лет осуществляется по зависимости, определяемой по формуле 1.

Ряд 3. Изменение абсолютной величиныфункционального устаревания на протяжении 50 лет (возрастает и становитсябольше 60 единиц (или % от ВС)), т.е. напрашивается вывод о том, что в данномслучае необходимо проводи и. реконструкцию объекта недвижимости, в периодвремени, ориентировочно начиная с 35 года его фактического времени жизни. Требуется обязательное экономическое обоснование необходимости проведения реконструкции или капитального ремонта объекта недвижимости.

Рис.2
Ряд 1. Относительный прирост величины функционального устаревания в течение 50лет (отношение значений ряда 3 к значениямряда 2 — таблица № 2, рис.1).

Расчеты, произведенные в таблице № 1и представленные па рисунках 1 и 2, показывают, что при данных условиях срокэкономической жизни зданий составляет порядка 35 лет. Таким же образом, можноопределять срок экономической жизни любого объекта недвижимости, исходя израсчета возможной величины функционального устаревания конкретного объекта сучетом его функционального назначения

Виды функционального (морального) устареваниязданий, сооружений и их помещений

В общем случаеразличают Функциональное (Моральное)устаревание двух видов.

Функциональное устареваниеотносится непосредственно как к самимконструктивным решениям (конструктивнымэлементам) (функциональное (моральное) устаревание1-го вида), так и к объёмно-планировочным решениям (функциональное (моральное) устаревание 2- вида) и они в том или ином виде присутствует во всех зданиях исооружениях.

Функциональное (Моральное) устаревание 1-го вида(экономическое устаревание присущее только самим конструктивным элементам) — это снижение трудозатрат в восстановительной стоимости элемента(здания) вследствие уменьшения трудозатратна его воспроизводство (воссоздание)(руб.), т.е. связано со снижением стоимости строительства здания(конструктивного элемента) в настоящеевремя по сравнению с его стоимостью в период проектирования и строительства и выражается через соотношение,например, удельных показателей стоимости м2/руб.,м3/руб. и т.п., но при этом необходимо их сравнивать в едином масштабе цен. Функциональное(Моральное) устаревание 1-го видапоявляется вследствие появленияновых технологий, новых конструктивных решений, ужесточения различных требований и т.п. в строительной индустрии. Это устаревание можно вычислить последующим формулам:

                                                             (2)

;                                                               (3)

где:

Cм1 — стоимость функционального(морального) устареванияздания, руб.

Z — отношение стоимости CH создания новых аналогичных конструкцийздания (стоимость замещения) к стоимости C воспроизводства (восстановительнаястоимость) старых конструкций (в оценке участвуют только стоимости трудозатрат созданияконструкций);

Cnep -восстановительная стоимость существующей конструкции, (здания) на датупроведения оценки, руб.

Можно рассмотреть следующие примеры:

Сравнение между собойустройства  междуэтажных перекрытий вздании. Расчёт выполненс помощью укрупнённых показателей базисной стоимости по видам работ в ценах1991 года (реально надо использовать сметные расчеты в базисных ценах посостоянию на 01.01.2000 г). В идеале желательно было бы расчётвосстановительной стоимости существующего конструктивного элемента проводить вбазисной стоимости года ввода в эксплуатацию объекта (к сожалению этопрактически не реально, потому, что это очень трудоемкая работа), а монтаж новых конструктивных элементовв новой базисной стоимости по состоянию на 01.01.2000 г (все расчеты приводятся ктекущей стоимости на дату проведенияоценки).

Показатель — стоимость трудоемкости  выполненияработ:

1 Устройство междуэтажных перекрытий по деревянным балкам с деревяннымзаполнением:

Таблица № 3

Код работ по УПБС ВР

Наименование работ

OЗII и трудоёмкость

(руб.)/Чел.-час

Материалы,

руб.

ЭМиМ, т.ч. зарплатамашиниста,

руб.

Прямые затраты,

руб.

1.14.41

Сборка деревянных конструкций перекрытий, 100 м2

65/94

2052

26/8

2143

2. Устройство междуэтажных перекрытий из многопустотных железобетонных плит:

Таблица № 4

Код работ по УПБС ВР

Наименование работ

ОЗП и трудоёмкость (руб.)/чел.-час

Материалы,

руб.

ЭМиМ, и т.ч.зарплата машиниста,

руб.

Прямые затраты,

 руб.

1,14,12

Укладка плит многопустотных,100м2

27/35

1538

35/8

1601

Тогда, Zi = (27+35)/(65+26)= 62/91 = 0,68132;

Сm1 =(1-0,68132)×100 =31,87 руб.

Отсюда, величина функционального(морального) устаревания деревянногоперекрытия по отношению кперекрытию из многопустотных плит на каждые условные 100 руб. составляет 31,87 руб.

Рассмотрим другой показатель — например, теплозащитные свойства ограждающих конструкцийсогласно СНиП 23-02-2003«Тепловая защита зданий»9. Этому показателю, например, соответствует толщина ограждающей конструкции, выполненной из конкретногоматериала. Если толщина ограждающей конструкции (наружной стены), выполненной, например, из кирпича меньше 780 мм или из газобетонных панелей меньше 325 мм, тосогласно СНиП, ограждающаяконструкция не выполняет одну из своих функцийзащита внутренних помещений от перепада температуры в окружающей среде, поэтому требуется дополнительноеустройство теплоизоляции ограждающей конструкции (наружной стены), следовательнов существующей конструкцииимеется функциональное устаревание, которое требует дополнительныхзатрат для его устранения (вычисляетсяаналогично как в приведенном ранеепримере).

9 СП 23-101-2004.Проектирование тепловой зашиты зданий.Утвержден и введен в действие с 1 нюня 201) 4 г. совместным приказом ОАО «ЦНИИпромзданий» и ФГУП ЦНС № 01 от 23апреля 2004 г. содержит методы проектирования, расчета теплотехническиххарактеристик ограждающих конструкций, рекомендации и справочные материалы, позволяющие реализоватьтребования СНиП 23-02-2003 «Тепловаязащита зданий».

Длякаждой территории субъекте Федерацииразрабатываются свои нормы, например,

ТСН 301-23-98 ЯО. Территориальные строительные нормыпо теплозащите зданийжилищно-гражданского назначения разработаны по заданию департамента строительства и архитектуры Администрации Ярославской области в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области от 29.03.2000 г. № 47-п «Оразработке территориальных строительных норм».

ТСН23-340-2003 Санкт-Петербурга «Энергетическаяэффективность жилых и общественныхзданий, Нормативы по энергопотреблениюи теплозащите».

Функциональное (Моральное)устаревание 2-го вида — отражаетнесоответствие зданий, сооруженийи их конструктивных элементов любымэргономическим требованиям:объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений здания, его технических систем и инженерногооборудования, экологические и санитарно-гигиеническиетребования — современным требованиям рынка недвижимости, и выражается через соотношение старых показателей к ныне существующим показателям намомент (дату проведения оценки)оценки:

;                                                                   (4)

                           (5)

где

 — показателив долях или %, зависящие от:

— качества конструктивныхэлементов здания; его объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений;

— санитарно-гигиенических требований;

— в целом эргономическихтребований;

— наличия технических систем; инженерного оборудования и других современныхтребований, отсутствия тех или иных необходимых элементов инженерного оборудования, а также изношенностиинженерных и технических систем, в %, например, отношение величин различных показателей старых требовании (НПЭ, СНиП, ГОСТ, норм,правил, требование и т.д.) к ныне действующим требованиям.

Если недостатки связаны спозициями, включенными ввосстановительную стоимость здания, например такими как жилая площадь в квартире,рассчитанная по старой социальное норме 9 м2 против новой социальной нормы 18 м2, то функциональное устаревание составит: = 9/18 = 0,5, тогда: Zм2= (0,5 — 100)/(100-0,5 ×0,5) = [-99,5/99,725] =0,9977438 = — 0,9977 — знак минус показываетснижение стоимости объекта иесли 1 м2 стоит 900$ израсчета 18 м2 на одного жителя в новом жилом здании(квартире), то в старом жилом здании, гдеучитывалась в проектировании и строительствестарая социальная норма, стоимость будет равна 900$ × 0,9977= 897,97$, Аналогичные расчетыможно сделать и для учета другихэргономических требований,санитарно-гигиенических, экологических, объемно-планировочных и т.п. Нормативные значения можно взять из СНиП — «Нормы проектирования»или из НПЭ — «Нормали планировочных элементов», в основе, которых лежат эргономические требования. Строительные нормы«Нормали планировочных элементов»разработаны для всех зданийи сооружений с учетом ихфункционального назначения. Ниже приведены некоторые нормативные показатели,которые должны быть обеспечены в жилых зданиях для нормальногопроживания людей и которые могут являться основными показателями для расчета функционального устаревания при их не соблюдении по тем или иным причинам. Аналогичные показатели длядругих зданий и сооружений представлены вСНиП, например, см10.

10 СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания. СНиП 31-01-2003.Здания жилые многоквартирные, СНиП 31-02-2001, Дома жилые одноквартирные. СНиП 21-02-99*. Стоянкиавтомобилей. СНиП 2.08.02-89*. Общественные зданияи сооружения, СНиП 31-03-2001.Производственные здания. СНиП 31-04-2001. Складскиездания. СНиП2.09.04-87*. Административные ибытовые здания.

В качестве примера, исходные показатели для сравнения и расчетафункционального устаревания 2-го видапредставлены в таблице № 5

Параметры эксплуатационных показателей

Таблица № 5

№ п.п.

Наименованиепараметров эксплуатационныхпоказателей

Единицаизмерения

Количественныепоказатели для жилых зданий

Нормативный показателимикроклимата 

1.

Температура:

 

 

 

-в жилой комнате

°С

18

 

— в угловой жилой комнате

°С

20

 

— в кухне

°С

15

 

— в ванной

°С

25

 

-в туалете

°С

16

 

-на лестничной клетке

°С

16

 

— в каморе мусоропровода

°С

5

2.

Перепадтемператур между:

 

 

 

— внутренним воздухом иполом

°С

2

 

-внутренним воздухом ипокрытием

°С

4

 

-внутренним воздухом и стеной

°С

6

3.

Влажность

%

50-60

4.

Кратностьвоздухообмена при высоте помещении 3,2 м

 

 

 

-вжилой комнате

м3/ч на 1 м2

3

 

-в ванной и туалете

м3/чна 1 м2

25

 

-совмещенныйсанузел

м3/ч на 1 м2

35

5.

Воздухопроницаемость(герметичность) окон, в зависимости от уплотняющего материала

кг/м2.ч.мм. вод. ст.

0,25-8

6.

Скорость движения воздуха в помещении

м/сек

0,05-0,2

7.

Звукопроницаемость

 

 

 

— ударный шум (перекрытие)

Дб

3

 

— воздушный шум (входныедвери в квартиру, межкомнатныеперегородки)

Дб

20

8.

И многие другие

 

 

Полное Функциональное (Моральное) устаревание зданий и сооружений:

Cм=Cм1+Cм2.                                                                          (6)

Чтобы воспользоваться даннымиформулами, необходимо провести тщательноетехническое обследование зданий исооружений, с выявлением многочисленных параметровэксплуатационных качеств (эксплуатационно-техническиххарактеристик) и соответственно сравнить полученные показатели с нормативными значениями.Для проведения технического обследования требуется привлечение организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности. В задачу оценщиков не входит функция пообследованию зданий и сооружений, поэтомуоценщики могут использовать далеко не все показатели и тем самым несовсем точно провести расчеты величиныфункционального устаревания. Эта методика под силу только весьма квалифицированным » опытным оценщикам, знающим очень хорошо вопросы строительства и в целомобласть строительной индустрии. После расчета величины функционального устаревания, в любом случае необходимо оценить эффективность капитальныхвложений11, которые необходимы для его устранения с тем, чтобы ответить на кардинальный вопрос обэкономической целесообразности устранения функционального устаревания.

11 См. например. «Методические рекомендации по технико-экономической сценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости затрат». Утверждены и выведены в действие приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 года № 8.Разработаны АО «Центр Информации иэкономических исследований встройиндустрии — ВНИИЭСМч», при участии Управления архитектуры ГосстрояРоссии. Имеются и другиеметодики.

Величина эффективныхкапитальных вложений в конкретныйпроект (здания или сооружения) определяется как разность между стоимостью устранения физическогоизноса и стоимостью устранения функциональногоустаревания 2-го вида, Эта величина должна быть всегда большенуля, в противном случае эти капитальныевложения будут не эффективными, т.е.экономически не целесообразными. Величинаэффективных капитальных вложений определяется по следующей формуле:

Кң = Фи -См2;                                                                         (7)

При проведении капитальногоремонта устраняются физический износи функциональное устаревание,как правило, 1-го вида полностью и частично 2-го вида. При проведенииреконструкции и здании устраняютсяполностью физический износ и функциональное устаревание. Только надо всегда помнить, что затраты на капитальный ремонт или реконструкцию — не равнозначны суммарной величине физического износаи функционального устаревания, выраженныеденежным эквивалентом. Из этихзатрат всегда необходимо делать,соответствующие выборки по видам работ и их трудоёмкости, и только на их основе делать расчеты по определениювеличины функционального устаревания, чтои будет далее показано, как это можнореализовать на практике.

Методики расчетафункционального устаревания

Помимо вышеуказанных видов функциональных устареваний, различаютфункциональное устаревание — устранимое и неустранимое, которые отражают в первую очередьэкономический характер целесообразности устранения имеющегося в объекте функциональногоустаревания (рассматривается экономическая целесообразность их устранения),потому, что технически возможно устранить любое функциональное устаревание. Авот с точки зрения экономическойцелесообразности это еще вопрос. Каждое из них подразделяется на три основныхтипа функционального устаревания:

1-й тип («Дополнение»). Если вздании (сооружении) отсутствует какой-либо элемент (конструктивный элемент) и,если этот элемент дополнительно установить в здании то, вследствие этогорыночная стоимость объекта недвижимости должна (арендная плата) возрасти.Следовательно, в таком случае в объекте оценки присутствует устранимая формафункционального устаревания. В противном случае в объекте оценки присутствуетнеустранимая форма функционального устаревания (отсутствует рост рыночнойстоимости объекта или рост арендной платы за объект или иной положительныйэффект).

2-й тип («Замена» или «Модернизация»). Если в здании (сооружении) существует устаревшийэлемент (конструктивный элемент, система), который не отвечает современнымкритериям или показателям и, если этот элемент (систему) в здании заменить /модернизировать (улучшить) то, вследствие замены / модернизации этого элементарыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата) возрастет. Следовательно,в таком случае присутствует в объекте оценки устранимая форма функциональногоустаревания. В противном случае в объекте оценки присутствует неустранимаяформа функционального устаревания (отсутствует рост рыночной стоимости объектаили рост арендной платы за объект или иной положительный эффект).

3-й тип («Сверхдостаточность» — «излишество»). Если в здании (сооружении) существует элемент(конструктивный элемент, система) и, если этот элемент (конструктивный элемент,система) требует дополнительных не эффективных затрат на его содержание(техническую эксплуатацию: техническое обслуживание, текущий или капитальныйремонты) или он значительно дороже средней рыночной стоимости аналогичногоэлемента (конструктивного элемента, системы) то, вследствие этого рыночнаястоимость объекта недвижимости (арендная плата), по крайней мере не уменьшится.Реально же в большинстве случаев рыночная стоимость объекта недвижимостиуменьшается, например, за счет дополнительных затрат на содержание этогоэлемента (конструктивного элемента, системы), увеличения налога на имущества,увеличения страховки имущества и т.п.

Например, технически вполне возможно изменить высоту любогосуществующего помещения, здания (уменьшить, увеличить) под новое функциональноеназначение (если этого требует технологический процесс), но встает вопрос,целесообразно ли это с точкизрения экономики и не эффективнее ли будет в этом здании другая функция? Наэтот вопрос и даст ответ оценка величины функционального устаревания.

Эти типы функционального устаревания подробно рассматриваются, в книге«The Appraisal of Real Estate «, eleventh edition, Appraisal Institute, 875 North Michigan Avenue Chicago, Illinois 60611-1980- на страницах 387-395 «*». В этой книге изложена методикарасчета функционального устаревания, которая позволяет учесть практически все случаи, встречающиеся в практике оценочнойдеятельности (перевод авторастатьи).

В общем случае, расчет функционального устаревания, в соответствии с предложенной методикой «*», можноосуществить в 5 этапов.

Методика расчета.

1 Этап. Определяется стоимость существующего элемента(конструктивного элемента, системы) или самого здания (сооружения). Этастоимость равна сметной стоимости возведения существующего элемента, как нового(конструктивного элемента, системы) или самого здания (сооружения).Определяется текущая (восстановительная) стоимость.12

12 см. раздел III, п.41 и п.43 «Методических указаний по бухгалтерскомуучету основных средств», утвержденных приказом Министерства финансов РоссийскойФедерации от 13 октября 2003 года № 91н

2 Этап. Вычисляетсялюбое обесценивание объекта (ухудшение — как правило, определяется величинафизического износа), которое уже имеется в этом элементе (конструктивномэлементе) или в здании в целом. В большинстве случаев, это обесцениваниевыражается физическим ухудшением (износом) существующего элемента(конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом.

Следует помнить, что в случае, когда элемент (конструктивный элемент,система) отсутствует и приэтом ему соответствует устранимая форма функционального устаревания то, для этого элемента(конструктивного элемента, системы) величина физического ухудшения (износа) равнанулю.

3Этап. Третий этап в общемслучае подразделяется на два подэтапа.

Сначала, независимо от вида функционального устаревания, оценщик долженопределить стоимость устранения функционального устаревания, для того чтобы ответить наэкономический вопрос является ли функциональное устаревание устранимым илинеустранимым. Это принципиальноеи Очень Важное Положение. Большинство оценщиков не затрудняют себя этими расчетами, т.е.не оценивают экономическую эффективность капитальных затрат по устранению какфизического износа так и функционального устаревания.

Этап 3а. В случае, еслифункциональное устаревание устранимое, то определяются все затраты,связанные с устранением функционального устаревания элемента (конструктивногоэлемента, системы). Эти затраты могут включать в себя:

— стоимость демонтажа старого элемента (конструктивного элемента);

— чистая возвратная стоимость (net salvage value) элемента(учет возможности повторного использования конструктивного элемента,материалов, оборудования и т.п.);

— стоимость монтажа (устройства) нового элемента в существующем объекте(затраты, учитывающие специфику ремонтно-строительных мероприятий).

Этап 3б. Если установлено, чтофункциональное устаревание неустранимое то, тогда меняется сама схема расчетафункционального устаревания. Поэтому, следующим действием оценщика должен бытьсделан шаг по определению величины функционального устаревания через стоимостьпотери в доходе (не дополученный доход), относящийся к данному типуфункционального устаревания. Эта стоимость может быть получена путемкапитализации величины потери в доходе, например, в арендной плате следующимиспособами:

Через валовой рентный множитель = мультипликатор дохода (GRM) (используетсяв большинстве случаев для поверочных расчетов при не развитом рынке).

Через коэффициент (норму) капитализации — I.

Через анализ сравнения имеющихсяданных (продаж, аренды и т.п.) по конкретному сектору рынка идентичных(аналогичных, сопоставимых) объектов недвижимости.

4 Этап. Определяется стоимость устройства элемента (конструктивного элемента,системы) или здания (сооружения) в целом. При этом, определяется та стоимостьэлемента, которая соответствуетстоимости, если бы этот элементбыл бы установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (т.е. при новом строительстве). Стоимость определяется на дату проведения оценки (дату определения стоимости). При этомэлемент должен соответствовать всемсовременным требованиям (т.е.определяется стоимость замещения элемента (конструктивного элемента, системы) илиздания (сооружения) в целом). Этот элемент (конструктивный элемент, системаили здание (сооружение) в целом)должен быть точно таким же по конструктивному устройству как и в этапе 3а (затраты, учитывающие спецификустроительно-монтажных работ при новомстроительстве);

5 Этап. Оценщик, чтобы получить полное значение функционального устаревания, суммируетвсе полученные значения, относящиеся к каждому рассмотренному фактору со своимизнаками (плюс или минус).

Данная методикаописывает все возможные этапы работы, для вычисления всех видов и типовфункционального устаревания. Однако на 3этапе обязательно, оценщикдолжен определить является; лифункциональное устаревание устранимымили неустранимым ранимым и в соответствии с этим поступать (действовать). Надо помнить, что функциональноеустаревание надо вычислять для каждогоконкретного элемента, по обосновано установленному для него критерию (показателю), которому данный элемент не соответствует требованиямсовременного рынка или нормативному значению установленного соответствующиминормами.

Если функциональное устареваниеустранимо, то для вычисления стоимости полного функционального устаревания используется стандартная модель — этап 3а.

Если функциональное устареваниенеустранимо, то оценка потери в стоимости, вследствие функционального устаревания, может быть выполнена толькоальтернативными, методами, которые указаны в этапе 3б.

В общем случае, методика вычисления функциональногоустаревания может быть представлена в следующей обобщенной табличной форме

Таблица № 6

Табличная форма определения функционального устаревания объекта

1 этап

Стоимостьсуществующего элемента (конструктивного элемента, системы или здания в целом) (текущая (восстановительная) стоимость)

$ XXX.,XXX

2 этап

Физическое ухудшение (физический износ)

-$ XXX,XXX

3 этап

Этап 3а. Стоимостьдемонтажа существующего элемента

+$ XXX,XXX

чистая стоимость возвратныхматериалов (изделий, оборудования и т.п.)

-$ XXX,XXX

Стоимость (стоимостьзамещения) монтажа элемента в существующем объекте (устройство, установка) (затраты,учитывающие специфики ремонтно-строительных мероприятий)

+ $ XXX,XXX

Или

 Этап 3б.Стоимость потери и ценностиобъекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через валовой рентный множитель =  мультипликатордохода и т.п.)

Или

+ $ XXX,XXX

4 этап

Стоимость Элемента(конструктивного элемента, системы). Определяется его стоимость, сели бы онбыл установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новоестроительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствоватьвсем современным требованиям, (т.е. рассчитывается стоимость замещенияконструктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения в целом).

-$ XXX,XXX

5 этап

Полное функциональное устаревание =

$ XXX,XXX

В процессе определения функционального устаревания не все этапы могут присутствовать в расчете.Этапы, которые должны присутствоватьв расчете определяет и обосновываетоценщик в зависимости отконкретной ситуации и тех показателей, которые определяют наличие функционального устаревания в конкретномконструктивном элементе (системе ит.д.).

Для принятия решения о том, какоеиз двух видов функциональногоустаревания имеет место, оценщикобязан руководствоваться анализом затрат на доведении объекта недвижимости до состояния наиболее эффективного использования и их вкладав рыночную стоимость объекта оценки

Если вклад производимых улучшений объектанедвижимости больше затрат на их создание то имеет место устранимоефункциональное устаревания, в противном случае — неустранимое.

Таблица № 7

Формализованные зависимости определяющие различные виды функциональногоустаревания13

1. Наличие позиций,требующих добавления

Устранимое

Vмс-Vмң

Не устранимое

РVп- Vв (если включена в стоимость нового)

2. Наличие позиций,требующих замены или модернизации

Устранимое

Vв — СФИ + Vд — Vbm + (Vmc — Vmн)

Не устранимое

PVп + PVи

3.Наличие позиций, связанных с сверхдостаточностью

Устранимое

Vb-CФИ+Vд-Vвм

Vд — Vbm*

Не устранимое

Vв-СФИ+ PVи-PVд

РVи-РVд*

4.Наличие позиций, которые включены в стоимостьнового строительства, но которых быть не должно

Устранимое

Vb-СФИ+Vд-Vbm

Не устранимое

Vb-СФИ+РVи

13 вид и форма представления расчета функционального устаревания,согласно таблицы № 7, предложена оценщиком 1-ой категории, к.т.н с.н.с. В.В.Цымбаловым, работающим в отделе методологии и практической оценки имущества ГУПГУИОН.

*если используется V3

Принятые обозначения:

Vb — восстановительная стоимость;

V3 — стоимостьзамещения;

СФИ — совокупный физический износ (устранимый и неустранимый);

Vbm — стоимость возвратных материалов с учетомвсех издержек по их продаже;

VД — стоимостьдемонтажа;

РVИ — текущая стоимость издержек;

РVД — текущая стоимость любых выгод;

PVП — текущаястоимость потерь чистого операционного дохода;

VМС — стоимостьмонтажа в существующем здании;

VМН — стоимостьмонтажа в здании при новом строительстве.

Дальше на некоторых примерахрассмотрим, как можно использовать вышеизложенную методику для определениявеличины функционального устаревания.

Примеры расчета функционального устаревания

Устранимое функциональное устаревание (УФУ)

1-й тип — Отсутствие элемента («Дополнение»)

Условие задачи: Вофисном помещении отсутствует система кондиционирования воздуха. Еслиустановить систему кондиционирования воздуха в существующем помещении, тоарендная плата увеличилась бы на $2000 в год. Текущий валовой рентный множитель= мультипликатор дохода (GRM) = 7.0 — определен изизучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости (вотчете он обязательно должен быть обоснован). Текущая стоимость установкисистемы кондиционирования воздуха в эксплуатируемом здании равна $12000(затраты, учитывающие специфику ремонтно-строительных мероприятий), а если быэту систему установили в период нового строительства в аналогичном здании то,затраты (стоимость замещения) были бы равны $10000.

Определяем, является ли данное функциональное устаревание устранимымили неустранимым. Данноефункциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходностиобъекта недвижимости $2000×7=$ 14000 больше чем затраты на устранениефункционального устаревания $ 12000. Тогда:

Таблица № 8

Расчет функционального устаревания

 

1 этап

Стоимостьсуществующего элемента (конструктивного элемента или здания в целом) – нет элемента(системы)

$ 0,00

2 этап

Физическоеухудшение — нет элемента (системы)

— $0,00

3 этап

3а. Здесь учитывается стоимость установки системыкондиционирования воздуха в эксплуатируемомздании (с учетом специфики ремонтно-строительных мероприятий).

+ $12 000

4 этап

Здесь учитывается стоимостьустановки системы кондиционирования воздуха (той же самой) как при новом строительстве.

-$ 10 000

5 этап

Полное функциональноеустаревание

$ 2 000

Следовательно, полное функциональноеустаревание объекта недвижимости = $2000.

В данной ситуации в расчете присутствуют только два этапа — 3-й и 4-й.

Раз системы нет, то её стоимость и физический износ равны нулю.

На третьем этапе определены все затраты:

— по монтажу данной системы (с учетом специфики ремонтно-строительныхмероприятий);

— затраты на демонтаж равен нулю (на самом деле сопутствующие демонтажныеработы всегда будут присутствовать — их надо четко определить в каждомконкретном случае);

— стоимость возвратных материалов равна нулю (нет элемента, системы);

— учитывается стоимость установки системы кондиционирования воздуха (тойже самой), но только как при новом строительстве.

В настоящее время во многих зданиях и сооружениях отсутствуют многиеэлементы (конструктивные элементы, системы и т.п.), которые в соответствии ссовременными требованиями должны быть.

К таким элементам можно отнести:

Элементы, обеспечивающие тепло-14, энерго-15 иресурсосбережение16, например, пункты по учету потребляемых ресурсовна объект в целом (теплоснабжение, водоснабжение и т.п.), индивидуальныесчетчики по горячему и холодному водоснабжению, газоснабжению, электроснабжению(двух тарифные счетчики), емкостные датчики по включению и выключениюэлектроосвещения в помещениях, терморегуляторы по обеспечению поддержаниязаданных температурно-влажностных параметров в помещениях и многие другие.Соответственно при установке этих элементов возникают затраты по их установке,но одновременно с этим и процессе эксплуатации зданий (сооружений)снижаются эксплуатационные затраты (операционные расходы, которые учитываются вДоходном подходе в оценке объектаи это следует учитывать).

14 см.например, Распоряжение Губернатора СПб от 06.11.97 № 1139-р «Об установкеприборов учета расхода энергоресурсов в эксплуатируемых зданиях».

15 Федеральныйзакон с изменениями от 5 апреля 2003 года № 42-ФЗ (Российская газета, № 67,09.04.2003).

16 см. ГОСТ Р 52104-2003.Ресурсосбережение. Термины и определения. Согласно ГОСТР ИСО 9004-2001 к ресурсам относят работников, инфраструктуру,производственную среду, информацию, поставщиков и партнеров, природные и финансовыересурсы; материальные ресурсы (усовершенствованные производственные ивспомогательные средства); нематериальные ресурсы (интеллектуальнаясобственность); ресурсы и механизмы, содействующие инновационным постояннымулучшениям.

2-й тип — «Замена»

Условие задачи: В зданиисуществует нестандартная системаэлектроснабжения на напряжение в сети 127/ 220в, а должно быть 220 / 380в. Восстановительная стоимостьнестандартной системы электроснабженияравна 5000, Физический износ системы (для наглядности и простоты расчета)равен 50% (по нормам для системыэлектроснабжения физический износ недолжен быть больше 25%), т.е. равен 2500, Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современнымитребованиями, то арендатор готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 1000. Допустим, для данного типа здания (сектора рынка) коэффициент капитализации равен 10%. Затраты на приведение нестандартной системыэлектроснабжения и соответствие ссовременными требованиями составляют$8000. В этой ситуациинеобходимо дополнительно учестьстоимость остающихся элементов от существующей системы электроснабжения, например, стоимость электропроводки, в случае если она остается и не заменяется(т.е. стоимость возвратных — повторно используемых материалов или иных других). В нашем случае их стоимость равна нулю. Затраты на устройство аналогичной системыэлектроснабжения при новом строительстве составили бы $6000.

Таблица №9

Расчёт функционального устаревания

 

1этап

Стоимостьсуществующего элемента(конструктивного элемента или зданияв целом) — системыэлектроснабжения

$ 5 000

2 этап

Физическое ухудшение — (физический износ = 50%)

— $ 2 500

3 этап

3а. Здесь учитывается стоимость замены системы электроснабжения вэксплуатируемом здании (с учетам специфики ремонтно-строительныхмероприятий, демонтаж существующейсистемы электроснабжения учтен).

+ $ 8000

4этап

Здесьучитывается стоимость установки системы электроснабжения (той же самой), но как при новом строительстве.

— $ 6000

5 этан

Полноефункциональное устаревание

$ 4500

Данное функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости $1000/ 0.1=$10000 больше чем затраты наустранение функционального устаревания = $8000. В этой ситуаций или аналогичной, необходимо всегда учитывать любую стоимостьэлементов остающихся и старой системе илипион:, появляющуюся в результатеповторного использования элементов, остающихся в старой системе или вновьпоявляющуюся в результате повторного использования элементов, т.е. надоучитывать стоимость возвратныхматериалов, изделий, оборудования. Величина функционального устареванияна эту величину; будетуменьшаться.

При проведении капитального ремонтаили реконструкции объекта практически всегда будут конструктивныеэлементы, которые требуют заменыили их модернизации. К такимконструктивным элементам можно отнести;перекрытий, перегородки, полы, окна, двери, крыша и кровля, всеПрофессиональный системы (электроснабжения,теплоснабжения, водоснабжения, канализации, слаботочные системы).

Рассмотрим в качестве примера расчет устранимого функционального устаревания при замене окон в существующем здании при проведениикапитального ремонта, Для упрощениязадачи примем, что величинафизического износа равна 50%, заменяем существующие окна на точнотакие же. Проведём локальныесметные расчеты с учетомдействующих нормативов согласно МДС81-35.2004. Результат расчетаприведен в таблице № 10 с учетом Локальных сметных расчетов № 1 -№ 4.

Таблица № 10

Расчёт устранимогофункционального устаревания

Vв-СФИ+Vд-Vвм+(Vмс-Vмң)

№п.п.

Замена Окон

Обоснованиярасчёта

Стоимость, руб

Соотношения

1

2

3

4

5

1

Восстановительная стоимость существующего элемента (14 окон,площадью 25,2 кв.м)-в т.ч. стоимость материалов=36951 руб.(77,6%)

Локальный сметный расчёт № 1

47614

100%

2

Физическое ухудшение — 50% — обоснованием является Установкатехнического состояния конструктивного элемента и соотнесением повреждений сметодикой, изложенной в ВСН 53-86(р) и др. документах

В соответствии с техническим состоянием элемента(47614×50%=)- для упрощения примера принято 50% (минус)

-23807

50%

3

Стоимость демонтажа элемента (окон)

Локальный сметный расчёт № 2 (плюс)

+7729

16,2%

4

Стоимость возвратных материалов (допустим, что только 2 окнаиз 14 можно отремонтировать и продать)

47614×(100%-22,4%)×15% = (минус)

-5542

11,6%

5

Стоимость монтажа нового конструктивного элемента всуществующем здании (окна)

Локальный сметный расчёт №3 (плюс)

+49983

1,05

6

Стоимость монтажа нового конструктивного элемента при новомстроительстве здания (окна)

Локальный сметный расчёт № 4

-47614

7

Функциональноеустаревание

 

= 28363

 

В Локальных сметных расчетах специально  взяты одинаковые везде окна (одного уровня постоимости) с тем, чтобы реально можнобыло бы возможным оценить различия в разработанных сметах. Различиязаключаются в величинах процентов — накладныерасходы, сметная прибыль,временные здания и сооружения, зимнее удорожание, а также в учете наличия стесненных условии при проведении ремонтных работ. Расценка по монтажу окоп за основупринята одна и таже.

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ№ 1

Расчет восстановительной стоимости окон
(Наименованиеработ и затрат, наименование объекта)

Основание:чертежи №№ осмотр объектов,

Технический паспорт — ресурсно-базисно-индексный метод

Составлена вценах на: ноябрь 2005 года

Сметнаястоимость: 47614 руб.

Нормативнаятрудоемкость: 47.53 чел.-час

Средства наоплату труда: 2546 руб.

 

№ п.п.

Шифр норматива

Наименование работ и затрат,материалов, изделий и конструкций единица измерения

Кол-во

Стоимость единицы, руб

Общая стоимость, руб

Затраты трударабочих-строителей, чел-ч.

ВСЕГО

экспл. машин.

ВСЕГО

Основной заработной платы

экспл.  машин в т.ч. з/пл

Основной з/пл

в. т.ч. з/пл машинистов

На единицу

всего

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Раздел 1. Окна (восстановительная стоимость).

1

10-01-027-1

Установка в жилых иобщественных зданиях блоков оконных с переплётами: спаренными в стенахкаменных площадью проёма до 2м2 100м2

0,252

1480,86

521,37

188.6

9.01

47,53

2,27

 

(101-9411)

Скобяные изделия компл.

14

(152)

 

(2128)

 

 

 

 

 

203-0025

Блоки оконные двустворные ОР6-12 (пл.0,66м2) Строй- Цена 112005м2

25,2

(1318,31)

 

(33221,41)

 

 

 

 

 

 

Прямые затраты в базовых ценахруб.

 

 

 

1481

521

 

 

 

 

 

Индекс на з/п рабочихстроителей (монтажников)

4,887

 

 

2546

 

 

 

 

 

 

Индекс на эксплуатацию машин

4,209

 

 

972

 

 

 

 

 

 

В т.ч. з/п машинистов

4,887

 

 

161

 

 

 

 

 

 

Индекс на материалы

2,197

 

 

1602

 

 

 

 

 

 

в том числе материалы зарасценкой

1

 

 

0

 

 

 

 

 

 

Материалы за расценкой втекущих ценах

1

 

 

35349

 

 

 

 

 

 

Итого прямым затрат: руб.

 

 

 

40469

2546

 

 

 

Накладные расходы (отсметной з/п) с К=118×0,94%

110,92

 

 

3003

 

 

 

 

 

 

Итого (с накладнымирасходами):

 

 

 

43472

 

 

 

 

 

 

Плановые накопления отфактического ФОТ%

63

 

 

1705

 

 

 

 

 

 

Итого:

 

 

 

45177

 

 

 

 

 

 

Временные здания исооружения %

1,8

 

 

813

 

 

 

 

 

 

Итого:

 

 

 

45990

 

 

 

 

 

 

Зимнее удорожание %

1,5

 

 

690

 

 

 

 

 

 

Итого:

 

 

 

46680

 

 

 

 

 

 

Резерв средств на непредвиденныерасходы %

2

 

 

934

 

 

 

 

 

 

Итого:

 

 

 

47614

 

 

 

 

 

 

Всего по смете:

 

 

 

47614

2546

 

 

47.53

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 2

Демонтаж окон

(Наименование работ и затрат, наименованиеобъекта)

Основание:чертежи №№

 

Составлена в ценах на; ноябрь 2005 г.

Сметная стоимость; 7729 руб.

Нормативная трудоемкость: 52.26 чел.-час

Средствана оплату труда: 2527 руб.

 

№ п.п.

Шифр норматива

Наименование работ и затрат,материалов, изделий и конструкций единица измерения

Кол-во

Стоимость единицы, руб

Общая стоимость, руб

Затраты трударабочих-строителей, чел-ч.

ВСЕГО

экспл. машин.

ВСЕГО

Основной заработной платы

Экспл. машин

в т ч з/пл машинистов

Основной з/пл

в. т.ч. з/пл машинистов

На единицу

всего

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

Раздел № 1. Демонтаж окон.

1

ТЕР46-04-012-1

Разработкадеревянных заполнений проёмов: оконных с подоконными досками 100м2

0,252

521,36

469,89

188.54

7.74

47,51

1,95

 

 

Прямые затраты в базовых ценах руб.

 

 

 

521

470

 

 

 

Коэфф на стеснённость (общая часть, п. 1.29, А)

1,1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Итого с учётом стеснённости: руб.

 

 

 

573

517

 

 

 

Индекс на з/п рабочих строителей (монтажников)

4,887

 

 

2527

 

 

 

 

 

 

Индекс на эксплуатацию машин

4,209

 

 

236

 

 

 

 

 

 

в т.ч. з/п машинистов

4,887

 

 

137

 

 

 

 

 

Индекс на материалы

2,197

 

 

0

 

 

 

 

 

 

в том числе материалы за расценкой

1

 

 

0

 

 

 

 

 

 

Материалы за расценкой в текущих ценах

1

 

 

0

 

 

 

 

 

 

Итого прямых затрат: руб.

 

 

 

2763

2527

 

 

 

Накладные расходы(от сметной з/п) сК=0,94×110=%

103,4

 

 

2755

 

 

 

 

 

 

Итого (с накладными расходами):

 

 

 

5518

 

 

 

 

 

 

Плановые накопления от сметного ФОТ %

70

 

 

1865

 

 

 

 

 

 

Итого:

 

 

 

7383

 

 

 

 

 

 

Временные здания и сооружения ГСНp-2001%

1,2

 

 

89

 

 

 

 

 

 

Итого:

 

 

 

7472

 

 

 

 

 

 

Зимнее удорожание %

1,41

 

 

105

 

 

 

 

 

 

Итого:

 

 

 

7577

 

 

 

 

 

 

Резерв средств на непредвиденные расходы %

2

 

 

152

 

 

 

 

 

 

Итого:

 

 

 

7729

 

 

 

 

 

 

Налог на добавленную стоимость %

0

 

 

0

 

 

 

 

 

 

Всего по разделу:

 

 

 

7729

 

 

 

 

 

 

Всего посмете:

 

 

 

7729

2527

 

 

52.26

 

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 3

Расчетстоимости установки окон в существующем здании
(Наименованиеработ и затрат, наименование объекта)

Основание: чертежи №№ осмотр объекта, Технический паспорт -ресурсно-базисно-индексный метод

Сметнаястоимость: 49983 руб.

Нормативнаятрудоемкость: 65.59 чел.-час

Составленав ценах на: ноябрь 2005 года.

Нормативнаятрудоемкость: 65.59 чел.-час

Средства на оплату труда: 3514руб.

 

№

п.п.

Шифр

норматива

Наименование работ и затрат,материалов, изделий единица измерения

Кол-во

Стоимость единицы, руб.

Общая стоимость, руб.

 

Зарплаты трударабочих-строителей, чел-ч.

ВСЕГО

экспл. машин

ВСЕГО

Основной заработной платы

Экспл. машин в т.ч. з/плмашинистов

Основной з/пл

в.т.ч. з/пл машинистов

на единицу

всего

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Раздел 1

Окна (замена).

 

 

 

 

 

1

10-01-027-1

Установка в жилых и общественных зданиях блоков оконныхс переплетами: спаренными в стенах каменных площадью проема до 2 м2100 м2

0,252

1480,86

521,37

188.6 9.01

47,53 2,27

 

(101-9411)

Скобяные изделия компл.

14

(152)

 

(2128)

 

 

 

 

 

203-0025

Блоки оконные двустворные ОР6-12 (пл. 0,66 м2) Строй-Цена 112005 м2

25,2

(1318,31)

 

(33221,41)

 

 

 

 

 

 

Прямые затраты в базовыхценах руб.

 

 

 

1481

521

 

 

 

Поправочный коэфф. к СМР

1,2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Коэфф. к з/п основныхрабочих и трудозатратам

1,15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Коэфф. к эксплуатации машин,з/п машинистов и трудозатратам машинистов

1,25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Итого с учетом стесненности:руб.

 

 

 

1940

719

 

 

 

Индекс на з/п рабочихстроителей (монтажников)

4,887

 

 

3514

 

 

 

 

 

 

Индекс на эксплуатацию машин

4,209

 

 

1456

 

 

 

 

 

 

в т.ч. з/п машинистов

4,887

 

 

244

 

 

 

 

 

 

Индекс на материалы

2,197

 

 

1602

 

 

 

 

 

 

в том числе материалы зарасценкой

1

 

 

0

 

 

 

 

 

 

Материалы за расценкой втекущих ценах

1

 

 

35349

 

 

 

 

 

 

Итого прямых затрат: руб.

 

 

 

41921

3514

 

 

 

Накладные расходы (отсметной з/п) с К=118×0,94×0,9%

99,828

 

 

3752

 

 

 

 

 

 

Итого (с накладнымирасходами):

 

 

 

45673

 

 

 

 

 

 

Плановые накопления отфактического ФОТ с К=63×О,85 %

55,25

 

 

2076

 

 

 

 

 

 

Итого:

 

 

 

47749

 

 

 

 

 

 

Временные здания исооружения %

1,2

 

 

573

 

 

 

 

 

 

Итого:

 

 

 

48322

 

 

 

 

 

 

Зимнее удорожание %

1,41

 

 

681

 

 

 

 

 

 

Итого:

 

 

 

49003

 

 

 

 

 

 

Резерв средств нанепредвиденные расходы %

2

 

 

980

 

 

 

 

 

 

Итого:

 

 

 

49983

 

 

 

 

 

 

Всего по смете:

 

 

 

49983

3514

 

 

65.59

Локальныйсметный расчет № 4 = Локальный сметный расчет №1.

3-й тип — «Сверхдостаточность»

(одновременно проводится «Модернизация» помещений)

Условие задачи: Предположим,что в офисном здании, в его двух помещениях расположены две дровяные печи дляих обогрева (отопление). Каждая из печей в состоянии обогреть эти помещения вцелом. Арендатору, который использует эти помещения под офис, требуетсядополнительная площадь и он готов платить на $200 больше в месяц аренднуюплату, в случае если появится эта площадь за счет разборки одной из печей.Валовой рентный множитель = мультипликатор дохода равен 7.0 — определен изизучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости.Подрядчик оценивает все свои затраты в $7500 по разборке одной из печей ипривидения помещений в соответствии с требованиями к офисным помещениям.Текущая (восстановительная) стоимость каждой из печей равна по $5000.Физический износ одной печи равен 80%, а другой 25%.

Таблица № 10

Расчет функционального устаревания

1этап

Стоимостьсуществующего элемента (конструктивного элемента или здания в целом) -($5000 + $5000) =

$ 10000

2этап

Физическоеухудшение — ($4000 + $1250) =

— $ 5250

3этап

3а. Здесь учитывается стоимость демонтажа печи и проведение ремонтныхработ в эксплуатируемом здании.

+ $ 7500

4этап

Стоимостьэлемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом. Его стоимость,если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новоестроительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствоватьвсем современным требованиям, т.е. (рассчитывается стоимость замещенияконструктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения) в целом) — нет необходимости при новом строительствеустраивать вторую печь, а значит, нет и затрат

— $0,000

5этап

Полноефункциональное устаревание

$ 12 250

Обратитевнимание, что одна из печей (физический износ, которой равен 80%) являетсяэлементом «сверхдостаточности» (лишним элементом). Эта печь относится кустранимому функциональному устареванию, потому, что достаточно только однойпечи для обогрева помещений здания и мы можем смело убрать одну из них, темсамым модернизировать (улучшить) помещения и получить при этом дополнительныйдоход, который будет больше чем затраты на демонтаж печи. Это видно из расчетадополнительного дохода $200 х 12 (месяцев) = $2400 и $2400 × 7.0 =$16800, а затраты на приведение помещения к нужному уровню равны $7500.

Неустранимое функциональное устаревание (НФУ)

Подобно устранимому функциональному устареванию, неустранимоефункциональное устаревание может быть вызвано отсутствием или избыткомкакого-либо элемента (конструктивного элемента, системы), т.е. требуетсядополнить помещение (здание) недостающими элементами либо убрать«сверхдостаточные» элементы (конструктивные элементы, системы).

1-й тип — Отсутствие элемента(«Дополнение»)

Условие задачи: Например, рассмотрим случай трехэтажногоофисного здания, в котором отсутствует лифт. Изучение и анализ сектора рынкаобъектов недвижимости показал, что, если бы лифт был установлен в данномздании, то арендная плата за помещения расположенные на втором и третьем этажахувеличилась бы, и соответственно увеличился бы чистый операционный доход на $10000. Но в данном зданииневозможно технически установить лифт. Поэтому, ежегодная арендная плата за этипомещения останется неизменной и это продлится неопределенно долго во времени.Валовой рентный множитель = мультипликатор дохода равен 8.0 — определен изизучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости.

Таблица № 11

Расчет функциональногоустаревания

1 этап

Стоимостьсуществующего элемента (конструктивного элемента или здания в целом) — нетлифта

— $0,000

2 этап

Физическое ухудшение — нет лифта

-$0,000

3 этап

3б. Стоимость потери в ценности объекта недвижимости (черезкапитализацию разницы в арендных платежахили через валовой рентный множитель = мультипликатор дохода и т.п.) — явнаяпотеря в доходе из-за невозможности устройства лифта 8×10000=

$80 000

4 этап

Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения)в целом. Его стоимость, если бы он был установлен (смонтирован, создан) какабсолютно новый (новое строительство) на дату оценки. При этом он долженсоответствовать всем современным требованиям, т.е. (рассчитывается стоимость замещенияконструктивногоэлемента (системы и т.п.) или здания (сооружения) в целом) — нет лифта.

$ 0,000

5 этап

Полное функциональное устаревание

+ $ 80 000

 

Обратите внимание, что отсутствие лифта рассматриваетсяв качестве неустранимого функционального устаревания, так как отсутствуеттехническая возможность установить лифт в данном здании. Неустранимоефункциональное устаревание, вызванное отсутствием лифта, может быть оцененочерез валовой рентный множитель = мультипликатор дохода $10000 × 8.0 =$80 000. Аналогично можно сделать такую же оценку функционального устаревания спомощью коэффициента капитализации, превращая в капитал разницу в потере чистойарендной платы за здание в год.

3-й тип — «Сверхдостаточность»(«излишество»)

Функциональное устаревание, вызванное «сверхдостаточностью», как правило, является неустранимым,потому что «сверхдостаточность» экономически нецелесообразно устранять в видузначительных и не окупаемых (не оправданных) затрат. Однако, любойэкстраординарный расход, связанный с собственностью (объектом недвижимости) исо «сверхдостаточностью», должен быть определен, обоснован и учтен при оценкеобъекта оценки.

Условие задачи: Производственноездание имеет высоту 24 м и его текущая (восстановительная) стоимость равна$1200000. В данном секторе рынка недвижимости и в соответствии с современнымитехнологическими требованиями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту16 м. Расчеты показали, что затраты на строительство такого здания составят$1000000 (стоимость замещения). В остальном здания идентичны, так каксоответствуют всем современным требованиям (для упрощения задачи). Установлено,что эксплуатационные затраты, которые необходимы для обогрева дополнительноговоздушного пространства образованного лишней высотой здания, больше на $5000 вгод, чем требуются в сравнении со зданием высотой 16 м. Физический износсуществующего здания равен 10%. Коэффициент капитализации для данного секторарынка недвижимости равен 12,5% — определен из изучения и анализа данногосектора рынка аналогичных объектов недвижимости. Следует понимать, что затратына изменение высоты здания с 24 м до 16 м будут существенными (демонтаж и новоеустройство элементов) и естественно они не сопоставимы с дополнительнымиэксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устареваниенеустранимое (экономически нецелесообразно его устранять). Эти величины надообосновывать расчетами.

Таблица № 12

Расчетфункционального устаревания

1 этап

Стоимостьсуществующего элемента (конструктивного элемента или здания в целом)

— ($1 200 000 — $1 000 000) =

Здесь учитывается только стоимость, приходящаяся налишнюю высоту здания (лишний строительныйобъем здания = лишним конструкциям)

$200000

2 этап

Физическоеухудшение — 10% от $200 000

— $20000

3 этап

3б. Стоимость потери в ценностиобъекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах иличерез валовой рентный множитель = мультипликатор дохода и т.п.) — ($5000 / 0.125) =

+ $40000

4 этап

Стоимостьэлемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом. Его стоимость, если быон был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на датупроведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным требованиям,т.е. (рассчитывается стоимость замещения конструктивного элемента (системы ит.п.) или здания (сооружения)в целом) — (стоимость замещения равна $1 000 000)

— $0,000

5 этап

Полное функциональное устаревание

$ 220000

Обратитевнимание, что разница в стоимостях существующего и нового зданий отвечаетименно функциональному устареванию, возникшего только вследствие разницы высот зданий.Отсюда, величину физического износа надо исчислять только с этой разницы, а несо всей величины восстановительной стоимости существующего здания. Помимоэтого, существуют дополнительные эксплуатационные расходы, которыесоотносятся на имеющееся неустранимое функциональное устареваниеи естественно их тоже надо учитывать через капитализацию потери в ценностиобъекта недвижимости, отнесенные на их счет ($5000 / 0.125) = $40000.Кроме этого, в величине функционального устаревания необходимо учесть то, чтособственнику приходится нести расходы, помимо эксплуатационных затрат, еще иналоговые (налог на имущество с лишней части здания равной денежномуэквиваленту в $200000).

Аналогично надо поступать и в других любых случаях.Грамотное и правильное обоснование расчета величины функциональногоустаревания зависит, прежде всего, от квалификации и опыта оценщика. Зависит как оценщикправильно и грамотно обоснует критерий или показатель, которому соответствует данное функциональноеустаревание.

 

Башков ВладимирСеменович

инженер-строитель,кандидат технических наук доцент,

оценщик 1-ой категории Отдела методологии ипрактической оценки имущества ГУ ГУИОН.

(Журнал «Ценообразование и сметное нормирование встроительстве, № 1 2006 г.)

Кроме быстрого и качественного ремонта труб отопления, оказываем профессиональный монтаж систем отопления под ключ. На нашей странице по тематике отопления > resant.ru/otoplenie-doma.html < можно посмотреть и ознакомиться с примерами наших работ. Но более точно, по стоимости работ и оборудования лучше уточнить у инженера.

Для связи используйте контактный телефон ООО ДИЗАЙН ПРЕСТИЖ 8(495) 744-67-74, на который можно звонить круглосуточно.

Обратите внимание

Наша компания ООО ДИЗАЙН ПРЕСТИЖ входит в состав некоммерческой организации АНО МЕЖРЕГИОНАЛЬНАЯ КОЛЛЕГИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ. Мы так же оказываем услуги по независимой строительной технической эесаертизе.